Il preliminare di compravendita
Abbiamo parlato nell’articolo precedente della fase della trattativa, mentre ora andiamo ad affrontare quei rapporti diretti a fermare un affare, il cui assetto definitivo viene posticipato nel tempo. Siamo dinanzi ad una situazione dove i soggetti che NON hanno ancora la volontà negoziale di entrare in un assetto definitivo, ma:
> di fermare un affare, accordandosi su un futuro ulteriore contratto che concluderanno successivamente
Il contratto preliminare di compravendita non è altro che l’atto con il quale le parti si obbligano a concludere un futuro contratto, determinandone già il contenuto. Possiamo dunque definirlo come un contratto ad effetti obbligatori, perchè le parti infatti con il preliminare, SI OBBLIGANO ALLA STIPULA DEL FUTURO CONTRATTO DEFINITIVO e adempiendo a questo obbligo , vi sarà il trasferimento della proprietà.
Nel preliminare non vi è lo scambio del bene e nemmeno il trasferimento della proprietà, tutto questo avverrà nel contratto definitivo, dal Notaio.
Non abbiamo una definizione del contratto preliminare, ma l’articolo 1351 del codice civile, ci dice quale forma deve invece rivestire. In sostanza, se l’atto definitivo deve farsi per iscritto a pena di nullità, anche il preliminare dovrà farsi per iscritto.
I contratti preliminari devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente se hanno per oggetto la conclusione di contratti con riferimento ai punti 1-2-3-4 dell’articolo 2643 anche se sottoposti a condizione o trattasi di edifici da costruire o in costruzione.
Con la trascrizione si riceve dalla legge PIENA TUTELA, dove si rende pubblico il vincolo che l’immobile oggetto del preliminare ha acquisito, risolvendo un eventuale conflitto fra più acquirenti di quel determinato immobile, nel caso in cui il venditore dopo il preliminare, ne concluda altri con soggetti diversi.
Altro aspetto da tenere in considerazione è quello relativo agli effetti della trascrizione, i quali cessano e vengono considerati come mai prodotti, SE ENTRO UN ANNO dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo di compravendita NON VIENE eseguita la trascrizione del contratto definitivo.
PER QUANTO RIGUARDA LA TASSAZIONE SUL PRELIMINARE DI VENDITA?
Il preliminare deve essere registrato entro i 20 giorni dalla sua sottoscrizione, 30 se viene sottoscritto per atto pubblico a cura di un notaio e sono previsti i seguenti importi:
– una marca da bollo da €16 su ogni copia e comunque ogni 100 righe
– €200,00 per l’imposta di registro indipendentemente dal prezzo di vendita
– 0,5% su caparre versate
- 3% su acconti, se previsti
Se la vendita è soggetta ad imposta di registro, prima o seconda casa, potrà essere detratta dall’imposta di registro dovuta al momento del rogito definitivo.
Chiamaci per qualsiasi altro chiarimento in merito
San Leonardo Studio Immobiliare
