“Sentiamo il commercialista”: perché chiamarlo prima può farti risparmiare davvero
“Sentiamo anche il commercialista.”
Di solito questa frase arriva quando qualcosa è già successo, oppure quando qualcosa sta per succedere. Raramente arriva all’inizio. Eppure, sapere come acquistare un immobile da privato o da società, come gestire i costi immediati e quelli nel tempo, può cambiare completamente il risultato di un’operazione immobiliare.
Io sono Andrea De Cristofaro, titolare di Studio San Leonardo, e in questo nuovo Match Immobiliare abbiamo deciso di mettere al centro una figura spesso sottovalutata nel mondo casa: il commercialista. Lo abbiamo fatto insieme a Matteo Frisacco, commercialista con studio in centro a Treviso, che si occupa da anni di gestione immobiliare, società e supporto ai privati nell’acquisto della casa.
Nelle trattative immobiliari, di solito, entrano in campo subito figure come architetto, geometra, fotografo, avvocato. Il commercialista invece arriva tardi, a volte non arriva proprio. Spesso viene “sostituito” dal notaio, con l’idea che basti calcolare le imposte dell’atto per avere il quadro completo. In realtà, come spiega Matteo, il notaio svolge un ruolo fondamentale, ma diverso: la sua consulenza è giuridica e legata all’atto. Il commercialista, invece, lavora su una visione più ampia e strategica, perché mette insieme elementi che il notaio (giustamente) non può conoscere nel dettaglio, come:
– patrimonio complessivo,
– redditi e carichi familiari,
– obiettivi futuri,
– strategia di acquisto o investimento.
Molti clienti pensano che evitare il commercialista significhi risparmiare. Spesso succede l’opposto. Perché il commercialista aiuta a vedere l’operazione nel suo insieme, considerando non solo le imposte iniziali, ma anche i costi nel tempo, le detrazioni, le agevolazioni possibili e soprattutto gli errori da evitare, quelli che poi diventano davvero costosi.
Ed è qui che entra in gioco un concetto fondamentale: ogni compravendita ha una storia diversa, così come ogni cliente ha una situazione diversa. C’è chi compra come privato, chi come società, chi acquista la prima casa, chi investe, chi ristruttura per rivendere, chi compra per mettere a reddito. Cambiano gli obiettivi, cambiano i dettagli e cambia anche il trattamento fiscale. Proprio per questo, secondo Matteo, il commercialista dovrebbe essere coinvolto fin dall’inizio, non a giochi fatti.
Un esempio molto concreto riguarda l’intestazione dell’immobile. Spesso il cliente non sa ancora a chi intestare la casa e rimanda la decisione. Il problema è che cambiare intestazione dopo il preliminare ha un costo, come nel caso della “persona da nominare”, che può arrivare a cifre importanti. Con una consulenza preventiva, molte di queste spese possono essere evitate o gestite in modo molto più efficiente.
Quando si parla di prima casa, poi, entrano in gioco agevolazioni importanti: imposta di registro ridotta, IVA agevolata in caso di acquisto da impresa, prezzo-valore. Sono strumenti che permettono un risparmio reale, ma solo se utilizzati correttamente. E ciò che è conveniente per il privato non lo è automaticamente per una società.
Nel momento in cui entra in campo una società, infatti, l’immobile può essere classificato come immobile merce, strumentale o patrimonio, e ogni categoria ha un trattamento fiscale diverso. In alcuni casi può essere utile una società semplice, in altri una SRL, in altri ancora restare come persona fisica. Non esiste una soluzione valida per tutti, esiste solo la soluzione giusta per quella specifica situazione.
Un altro tema che spaventa molto i clienti è quello della plusvalenza. In parole semplici, è la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Se tassata, può essere gestita in modi diversi: con l’imposta sostitutiva al 26% oppure con la tassazione IRPEF, a seconda dei casi. Anche qui, una scelta fatta senza valutazioni preventive può costare molto più del necessario.
Lo stesso vale per ristrutturazioni, detrazioni fiscali, bonus, limiti di spesa e tempistiche. Il privato ha un campo di azione più ampio rispetto alle società, ma anche più vincoli da rispettare. Non tutto è detraibile e non tutto lo è alle stesse condizioni. Conoscere i massimali e le esclusioni evita brutte sorprese quando è ormai troppo tardi.
Il messaggio che emerge dall’incontro con Matteo è chiaro: il commercialista non è un costo, è un investimento. E molto spesso si ripaga da solo. Soprattutto quando entrano in gioco importi rilevanti, più immobili, più soggetti coinvolti, eredi, società, ristrutturazioni o operazioni di investimento.
Per questo, anche dal punto di vista dell’agente immobiliare, il “campanellino” dovrebbe suonare prima. Prima del preliminare, prima delle firme, prima delle decisioni definitive. Fermarsi un attimo, coinvolgere il commercialista e costruire una strategia consente di evitare errori che, una volta commessi, non si possono più correggere.
Perché nel mondo immobiliare non vince chi corre più veloce, ma chi pianifica meglio. E spesso il vero errore non è chiamare il commercialista. È non chiamarlo affatto
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Se vuoi capire quando e perché coinvolgere il commercialista in una compravendita immobiliare, guarda l’intervista completa con Matteo Frisacco. È un confronto chiaro e concreto che aiuta a evitare errori comuni e a leggere l’operazione immobiliare in modo strategico, non solo fiscale.
👉 Guarda il video completo del Match Immobiliare qui:
https://www.youtube.com/watch?v=cpnhNPJ6524
